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江永縣人民政府 关于江永县一中棚户区改造安置小区配套基础设施项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)征求公众意见采纳情况公示
  • 2019-05-14 16:26
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《江永縣一中棚戶區改造安置小區配套基礎設施項目國有土地上房屋征收補償方案(征求意見稿)》(以下簡稱《方案》)自2019年3月13日公布征求公衆意見,至2019年4月12日征求公衆意見截止。期間收回被征收人反饋意見一份(13條)。現將征求意見及意見采納情況公告如下:

一、(征求意見稿)中“五(一)”5條中的“三分之二”調整爲“四分之三”。

意見分析及采納情況:此意見無政策依據,不予采納。

該條是針對被征收人協商選定房地産價格評估機構提的。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)相關規定,被征收人在規定時間內對協商選擇房地産價格評估機構達不成一致意見的,由房屋征收部門由通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。《方案》中的由房屋征收部門組織不少于“三分之二”的被征收人按照少數服從多數原則投票決定,是《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》明文規定的,“三分之二”的被征收人已經代表了多數人。

二、本案“七(二)”1條中明確指出産權調換地點是江永縣一中棚戶區改造安置小區內,而6條(2)中(1)內容是房屋征收部門或實施單位公布調換地點及房源,口徑不一致。要求將6條(2)中(1)內容修改爲“房屋征收部門或實施單位公布經本案拆遷戶認可的江永縣一中棚戶區改造安置小區內樓層及房號”,調換房屋的朝向與我們原有的住房朝向一致(南北朝向)。

意見分析及采納情況:此意見無法律政策依據,不予采納。

1.《方案》第七條第(二)點第1款所指的是産權調換地點和房源位置,明確表達産權調換地點爲江永縣一中棚戶區改造安置小區內,具體房源位置由房屋征收實施單位確定;而方案第七條第(二)點第6款第(2)項指的是房屋調換程序,並不是說房屋調換位置。因此《方案》中的第七條第(二)點第1款與第七條第(二)點第6款第(2)項中的規定並不矛盾。

2.根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)第二十一條、《江永縣國有土地上房屋征收補償實施細則(試行)》(江永政發〔2017〕11號)第二十九條規定,被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋産權調換。被征收人選擇房屋産權調換,房屋征收部門應提供不少于被征收房屋建築面積的安置用房,並與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人房屋,被征收人選擇在改建地段進行房屋産權調換,房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。相關房屋征收法律法規賦予了被征收人選擇補償方式的權利,同時規定要計算結清差價。産權調換房的朝向是根據城市規劃來設計的,要求産權調換房的朝向要與被征收房屋朝向一致無法律依據。

三、本案“七(一)2(1)和七(二)3(1)”條中的“25%”、“20%”分別調整爲“55%”、“50%”。

意見分析及采納情況:此意見無法律政策依據,不予采納。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)第十七條規定:作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停産停業損失的補償。《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)第二十一條、《江永縣國有土地上房屋征收補償實施細則(試行)》(江永政發[2017]11號)第二十九條規定:房屋征收部門應提供不少于被征收房屋建築面積的安置用房,並與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價。從上述法律法規中可以看出,房屋征收補償是等價值補償,不存在“征1換1”的講法。

本項目中,被征收房屋是老舊樓房,安置房是新建電梯房。從當前江永縣房地産市場價值角度來看,等面積的電梯安置房市場價值要遠遠大于被征收房屋的市場價值。《方案》中規定在一中棚戶區改造安置小區電梯房中選擇安置房對被征收人實行“征1換1”不補償差價安置是縣政府對被征收人的優惠政策。本方案“七(一)2(1)和七(二)3(1)”條中的“25%”、“20%”爲縣級人民政府制定補助和獎勵辦法,已經體現了縣政府對被征收人在改善居住條件等方面的關心和關懷,被征收人只要在規定的時間內簽訂征收補償合同並騰空房屋即可享受。《方案》中的産權調換和獎勵補助政策合計已經大大超過了被征收房屋價值,因此將25%、20%,調整爲“55%”、“50%”的意見無法律依據,不予采納。

四、拆遷戶的一樓是可以做門面的,而且出入門是不需要樓梯、電梯等公攤面積的,爲保證不減少拆遷戶的使用面積,根據中華人民共和國住房和城鄉建設部《住宅項目規範(征求意見稿)》中明確指出,住宅建築應以套內使用面積交付。所以被征收後的調換住房是樓房的要求征收部門給與適當的門面補償和無償提供樓梯、電梯等公攤面積。

意見分析及采納情況:此意見無法律政策依據,不予采納。

1.住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規定:對于已經登記的房屋,其性質、用途和建築面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載爲准;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿爲准。《永州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第十二條規定:被征收房屋的面積、結構、使用性質等,以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載爲准,房屋權屬證書與房屋登記簿不符的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿爲准。已改變用途的,以城鄉規劃行政主管部門和其他有關部門批准文件爲依據。綜上所述,房屋用途應以房屋登記簿記載爲准,改變房屋用途的以相關職能部門批准爲准,房屋征收補償也是以被征收房屋的當前合法用途爲依據進行補償。本項目被征收住房當前即未從事商業用途,也未取得相關部門改變用途的批文,不存在對被征收住房給予了補償後再單獨給予門面補償。

2.樓梯和電梯是安置房和被征收房屋的必要組成部分,已經包含在房屋的價值裏面,被征收人可以依法使用。被征收房屋屬于老舊樓房,其建築面積本身也包含了樓梯等共用分攤面積。《方案》裏對被征收人已經按被征收房屋建築面積無償給予了20%的面積補助,完全可以保證安置房的套內面積不會小于被征收房屋的套內面積。

五、本案對于選擇産權調換的也應該享有征收工作連帶獎(1萬元/戶)。

意見分析及采納情況:此意見合理,予以采納。

征收工作連帶獎是縣政府爲鼓勵被征收人相互做工作而制定的獎勵,應一視同仁。

六、本案“七(二)4(4)”自行過渡獎修改爲給與每套(棟)5000元。

意見分析及采納情況:此意見無法律政策依據,不予采納。

選擇房源獎5000元是縣政府爲鼓勵被征收人選擇貨幣補償,而對被征收人自行尋找安置房而給予的獎勵;與被征收人選擇産權調房後的自行過度獎是不同的獎項。兩個獎項不同,沒有可比性。

七、增加工程配合獎。

意見分析及采納情況:此意見無法律政策依據,不予采納。

《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)規定,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停産停業損失的補償。《方案》對被征收人給予的各種獎項和補助,是爲了確保房屋征收工作順利推進而在各個征收工作環節設定的,目的是鼓勵被征收人主動參與和配合房屋征收工作,增加工程配合獎于法無名也無據。

八、本案“七(二)6(1)”房屋産權調換補差,調換房補差辦法:《公告》中指出被征收人可以根據産權調換補償總面積(産權調換總面積=産權調換面積+補助面積)來選擇安置房戶型和房屋套數,內容修改爲産權調換安置房面積超過産權調換補償總面積部分應按簽訂征收合同當日同地段相鄰樓盤的均價的40%補差。

意見分析及采納情況:意見無法律政策依據,不予采納。

房屋征收法律法規規定房屋征收補償的基本原則是“公平、公正、等價補償”原則,《方案》中已經對被征收人按照被征收房屋給予了20%的面積補償,安置房的價值已經大大超過了被征收房屋的價值。安置房面積超過産權調換房總面積按安置小區同棟同單元同樓層售價或評估價補差體現了公平和公正原則。如果安置房面積超過産權調換房總面積部門還要按簽訂征收合同當日同地段相鄰樓盤均價的40%補差,不但有失公允,還會出現被征收人無限制選擇安置房套數和面積的現象。

九、本案“七(二)6(2)(2)”條內容修改爲“確定選房順序。同戶型征收人,在規定時間內簽訂征收補償協議的,以抽簽方式確定選房順序;未在規定時間內簽約的,按簽訂征收補償協議時間順序號確定選房順序。”

意見分析及采納情況:意見不合理,不予采納。

《方案》裏設定的每項獎勵和補助都是有利于房屋征收工作推進的措施。由先簽協議的被征收人優先選房,體現的是對被征收人支持房屋征收工作的鼓勵和表揚,更是保證實現先簽協議的被征收人所得利益不得少于後簽訂協議被征收人所得利益原則的一種途徑。

十、本案“七(四)”條被征收房屋室內裝飾、裝修及附屬物的補償:要求評估價格按房屋室內裝飾、裝修及附屬物各自不同程度、不同標准不低于拆遷時的市場補償價補償。

意見分析及采納情況:意見合理,予以采納。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號) 第十九條規定:對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規定:被征收房屋價值評估時點爲房屋征收決定公告之日。《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》第十三條規定:被征收房屋的室內裝飾裝修價值由房屋征收部門與被征收人協商給予補償;協商不成的,應當評估確定補償。上述法律法規規定,對被征收房屋的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收類似房地産的市場價格,其中也包含被征收房屋室內裝飾、裝修及附屬價格。

十一、本案“十二”條修改爲産權調換房屋權屬證書的一切應繳稅費由征收實施單位承擔。

意見分析及采納情況:意見無法律政策依據,不予采納。

《財政部國家稅務總局關于企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅[2012]82號)第三條規定:市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋産權調換,並且不繳納房屋産權調換差價的,對新換房屋免征契稅;繳納房屋産權調換差價的,對差價部分按規定征收契稅。《中華人民共和國稅收征收管理法》第三條第二款之規定:“任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定,擅自作出稅收開證、停證以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。”因此、産權調換房超出被征收房屋價值的應繳稅收部分,依法應由被征收人承擔。除按稅法規定由被征收人承擔的應繳稅收外的一切辦證費用,由征收實施單位承擔。

十二、本案“十二”條修改爲因征收房屋造成電話、網絡、有線電視、空調、太陽能等移機的其費用由征收實施單位承擔。

意見分析及采納情況:意見合理、予以采納。

《方案》第十三條第二款規定産權調換房屋的水、電入戶由征收實施單位負責辦好。因征收房屋造成的電話、網絡、有線電視、空調、太陽能等移機的,其費用按規定標准補助或憑相關發票由征收實施單位據實支付。該條其實就已經明確了電話、網絡、有線電視、空調、太陽能等移機費由征收實施單位承擔,但不是修改“第十二”條。

十三、增加物業管理補償費和房屋維修基金。

意見分析及采納情況:意見無法律政策依據,不予采納。

物業管理費是指物業管理公司依據物業管理服務合同爲物業使用人或所有人提供物業管理服務,物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。

房屋維修基金也叫物業專項維修資金是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造資金。房屋維修基金實行“錢隨房走”的原則,房屋轉讓時,賬戶裏的余額資金也隨之轉移給房屋新的産權所有人,實際上房屋維修基金的所有權人與房屋所有權人是一致的。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)第十七條規定物業管理補償費和房屋維修基資金不是房屋征收補償內容。應按照“誰受益,誰付費”的原則處理。

江永縣人民政府

2019年5月14日

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